Составление технического плана здания

Поэтажный план квартиры

Под планом квартиры часто понимают план-расположение квартиры на этаже, с отображением всех комнат, вспомогательных помещений. На текущий момент актуальную информацию о квартире можно взять в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН (заявление можно подать лично, онлайн). В графической части (изображении) выписки есть поэтажный план. где отмечено местоположение квартиры на этаже. Выписку можно заказать по кадастровому номеру, по адресу объекта. В учреждениях БТИ можно получить копию технического паспорта с поэтажным планом, если дом был построен до 2013 года. Посмотреть, как выглядит образец поэтажного плана, технического паспорта БТИ, техплана и выписки ЕГРН можно скачать в таблице ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

На поэтажном плане БТИ могут быть красные линии. Это означает, что речь идет о несогласованной перепланировке. Устранить красные линии на поэтажке можно путем узаконивания перепланировки. Для этого нужно подтвердить, что перепланировка не повлекла угрозу надежности, прочности и устойчивости здания, соответствует строительным нормативам и правилам. Безопасность выполненных работ и соответствие строительным нормам подтверждается техническим планом кадастрового инженера, техническим заключением. Эти моменты будут проверяться Мосжилинспекцией (для объектов в Москве). Если МЖИ откажет в узаконивании перепланировки, придется обращаться в суд.

Программное обеспечение и оборудование позволяет заносить результаты обмеров непосредственно на месте. После этого поэтажный план будет сформирован через профессиональные программы.

Формат плана здания

Документ, о котором идет речь, должен составляться в электронном виде в формате XML. При этом он должен быть заверен электронно-цифровой подписью инженера по кадастру. Данный файл должен соответствовать установленным требованиям к соответствующему формату для того, чтобы сведения, отраженные в нем, могли быть считаны и проконтролированы.

Цифровая схема здания должна формироваться на основе XML-шаблонов, которые утверждаются Федеральной службой кадастра и загружаются ведомством на сайт. Если законодательство, регулирующее использование соответствующих файлов, меняется, то Федеральная служба кадастра вносит корректировки в данные XML-шаблоны.

Электронная подпись инженера должна иметь сертификат и соответствовать критериям, установленным в законодательстве РФ и регулирующим электронный документооборот.

В свою очередь, приложения, которые дополняют план здания, могут быть напечатаны на бумаге. Для того чтобы дополнить ими рассматриваемый документ, их необходимо отсканировать в формате PDF и также подписать с помощью ЭПЦ инженера по кадастру. Поэтажный план здания или какой-либо его части следует сканировать в формате JPEG.

В структуру приложения также могут входить иные электронные документы, если это предусмотрено законодательством РФ. В ряде случаев (например, по причине наличия соответствующих условий в договоре подряда), планы здания готовятся в бумажном варианте. Данные источники заверяются подписью и печатью инженера по кадастру. Но при этом также должен составляться и цифровой план здания — в данном случае он дополняется бумажным.

Подробнее об ЕНК

Под этим термином подразумевается совокупность не только зданий и сооружений, но и других вещей, которые объединяются общим назначением. В качестве последних, например, могут рассматриваться трубопроводы, линии электропередач или железные дороги. При этом должна присутствовать физическая связь между элементами совокупности или, например, технологическая. При юридических действиях с таким объединённым объектом недвижимости считается, что речь идёт о едином и неделимом объекте. Сам факт применения этого понятия призван укрепить и сделать более прозрачным оборот разного рода комплексных объектов недвижимости. Речь идёт не только о совокупности зданий, но и о разного рода линейных объектах (примером может быть участок железной дороги вместе со всеми соответствующими зданиями и службами).

Ранее, до этих изменений, в качестве единого объекта могли рассматриваться только некоторые транспортные линейные объекты. Теперь это понятие существенно расширено. Ранее единый характер комплекса определялся в каждом рассматриваемом случае отдельно, на основе тщательного изучения технических характеристик, входящих в объединение объектов.

Сразу заметно, что ЕНК по своему содержанию очень похоже на юридическое понятие предприятия.

Однако, на самом деле, между этими терминами имеется определённая разница:

1. ЕНК на сегодняшний день является неделимым объектом недвижимости, а вот предприятие таковым не является. С ним можно производить различные юридические действия по частям или как с целым объектом, в зависимости от конкретной ситуации.
2. В определённом смысле понятие предприятия более сложно и многогранно. В него могут входить не только объекты недвижимости, но и какие-либо исключительные права и обязанности. В то же время, под единым недвижимым комплексом подразумевается именно комплекс связанных между собой объектов недвижимости.
3. Когда речь идёт о предприятии, то основной целью является ведение предпринимательской деятельности, в то же время для ЕНК такого ограничения не устанавливается.
4. Если же говорить о проведении различных сделок, то для единого недвижимого комплекса их проведение регулируется только общими положениями. Для предприятия, кроме этого, существует порядок проведения различных конкретных видов сделок.

Характеристики помещения

Поскольку обязательность этого пункта документа была установлена только с начала 2017 года, следует осветить его более подробно.

Этот раздел имеет свою, определённую правилами структуру:

Кадастровый номер, присвоенный ранее этому строению. Существует вероятность того, что такого номера ранее не было, так как это помещение не вносилось в кадастр. В такой ситуации номер, естественно, можно не указывать. Но если кадастровый номер имеется, в данной части документа необходимо указать не только дату его присвоения, но и данные организации, которая это сделала

Если в строении имеется несколько этажей, то важно указать номер и тип того этажа, на котором расположено помещение. Обязательно нужен адрес рассматриваемого помещения

Речь, разумеется, идёт о таком, который был присвоен помещению в законном порядке. В некоторых случаях возможна ситуация, когда такой адрес отсутствует. Если это имеет место, необходимо описать вместо него точное расположение рассматриваемого помещения. Указывается назначение помещения и его вид. Обязательное условие – указание площади данного помещения. Фиксируется кадастровый номер всего строения, где расположен рассматриваемый объект. Также отмечается код квартала, где он расположен. Когда речь идёт о помещении, возможно, что технический план составляется на одну или несколько комнат внутри квартиры. В этом случае понадобится её кадастровый номер. Аналогично участкам земли для помещения законодательством определены те или другие виды разрешённого использования. Их указывают в техническом плане в этом разделе.

Законодательные изменения

С начала 2017 года законодательство об оформлении технического плана здания претерпело определённые изменения. Начиная с первого января 2017 года вступает в силу новый приказ Министерства экономического развития. Какие именно изменения предусмотрены этим документом?

У этого документа имеется два основных аспекта: это юридическая сторона и техническая. В последнем случае речь идёт о подготовке XML-схемы для электронного оформления указанной документации. К сожалению, применение этой части приказа было отложено на несколько месяцев, возможно, до апреля или мая 2017 года. Сейчас действуют такие части приказа, как «Заключение кадастрового инженера» и регламентация включения в окончательный документ необходимых чертежей и соответствующих документов.

В приказе рассматриваются несколько различных типов недвижимого имущества, таких как здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, изолированные помещения, единые комплексы. В первую из приведённых категорий входят те объекты, которые созданы для проживания или производственной деятельности. Сооружения – это разного рода специальные конструкции, которые служат определённым частным целям. Незавершённое строительство – объект, который уже начал строиться, в него вложены средства, но он ещё не готов к выполнению своих функций. Указаны требования к подготовке технического плана помещений, под которыми имеются в виду, например, отдельные квартиры, офисы или помещения промышленных цехов или что-либо аналогичное. Последняя из перечисленных категорий – это ЕНК (единые недвижимые комплексы). Попросту говоря, речь идёт о нескольких объектах недвижимости, которые рассматриваются, как один комплекс и служат для достижения единых целей. Одним из примеров таких комплексов может быть совокупность зданий отдельного завода.

Технический паспорт это…

Этот документ введен в 1968 году, на основании данных находящихся в техпаспорте вносятся данные в единый реестр недвижимости. Выдать паспорт может только БТИ (бюро технической инвентаризации).

Есть 2 вида технических паспортов:

1. на здание;

2. на строение.

Технический паспорт на жилую недвижимость относится ко второму варианту, который стоит рассмотреть подробно. Стоит сразу оговориться, что данный документ своего рода выписка, которую делают из общего технического паспорта целого здания. В идеале техпаспорт на жилье  составляется  во время процедуры инвентаризации, в момент сдачи строения в эксплуатацию после завершения строительства.

Стоит также понимать, что строительная организация не обязана изготовлять или оформлять данный документ в процессе завершения строительства многоквартирного дома, этим занимается владелец помещения.

Если оформляется техпаспорт на жилье, то к нему прилагается ведомость на помещение и поэтажный план всего сооружения.

Тех паспорт содержит следующие сведения:

1. год постройки здания и точный адрес;

2. данные о материалах из которых было возведено строение и уровень изношенности, если документ оформляется на вторичную недвижимость;

3. данные о собственнике объекта;

4. сведения из проектной документации, на основании которой было возведено данное строение (тип, серия и так далее);

5. пригодность недвижимости для проживания;

6. основная площадь жилья;

7. этажность дома, в котором находится квартира и ее расположение;

8. наличие удобств;

9. время проведения капитального ремонта;

10. экспликация;

11. материалы отделки;

12. технические характеристики.

Помимо этого в техпаспорте отображается количество жилых комнат, расположение дверных и оконных блоков и несущих стен.

Техплан на садовый дом

Аналогичную работу выполняет кадастровый инженер для техплана на садовый дом. Однако существуют нюансы, отличающие технический план жилого дома от аналогичного документа, составленного на дом в СНТ.

Главное особенность в требованиях к техническому плану на садовый дом связана с так называемой «дачной амнистией». До марта 2021 г. регистрация дач осуществляется по облегченной программе: для неё НЕ требуется уведомление администрации о соответствии постройки законодательным требованиям. Достаточно декларации собственника, содержащей основные сведения об объекте, и технического плана, выполненного инженером (закон № 267-ФЗ, от 02.08.2019). Документ состоит из 8 страниц: 5 из них занимает текст, остальное – графическая информация. На основании проведенных измерений специалист пишет заключение и может дать рекомендации по корректировке данных из декларации или технической документации, предоставленной заказчиком, см. пример ниже.

Сопутствующая документация к проекту и строительным чертежам

Строительный проект – не только набор эскизов, чертежей и таблиц, здесь содержится подробная информация о каждом из этапов строительства и об отдельных участках работы. Это позволяет в итоге получить комплексную капитальную постройку.

Каждый проект, кроме уже перечисленных чертежей, в обязательном порядке включает такие документы:

• архитектурно-конструкционную характеристику;
• описание функциональности здания;
• технические и экономические данные, такие как площадь, кубатура, высота;
• описание инженерных решений;
• виды, перечень и количество строительных и отделочных материалов.

Руководствуясь проектом, можно организовать строительный процесс, установить последовательность работ и определить финансовые затраты

Архитектурный паспорт содержит копию лицензии проектировщика, пояснительную записку, расцветку фасадов, поэтажные планы, осевые разрезы и план кровли.

Проектирование зданий и сооружений.

Разработка проектной и рабочей документации выполняется в соответствии с действующими нормативными документами РФ. Объем документации должен быть оптимальным, т.к. ненужное увеличение объема проектных работ напрасно тратит время проектировщика, а неполный объем проектной документации приводит к ухудшению качества строительных работ и увеличение их срока. В данном разделе собрана информация о разработке чертежей разделов АР, АС, КМ и КЖ и т.д.

1. ОФОРМЛЕНИЕ ЧЕРТЕЖЕЙ

Оформление графической части проектной и рабочей документации строго регламентируется. Соответствующие госты устанавливают параметры графических объектов чертежа. Это раздел посвящается нормам оформления чертежей.

2. ШТАМПЫ ЧЕРТЕЖА

Штампы чертежа следует оформлять в соответствии с действующими строительными нормами. Этот раздел содержит основные штампы чертежа, описание штампов и файлы с готовыми начерченными штампами.

3. ВЕДОМОСТИ И СПЕЦИФИКАЦИИ

Ведомости и спецификации чертежей должны выполняться в соответствии с утвержденными формами государственных стандартов. Этот раздел содержит основные формы спецификаций, ведомостей, их описание и файлы с готовыми формами.

4. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Проектная документация должна отражать все основные конструктивные решения. Проектная документация на объекты капитального строительства, как правило, идет на экспертизу. Для того что бы у Вас было меньше замечаний, мы рекомендуем очень внимательно изучить этот раздел.

5. РАБОЧАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

По рабочей документации на заводах изготавливают строительные конструкции и изделия, на строительных площадках по рабочим чертежам возводят здания и сооружения

Очень важно, что бы чертежи были наглядны и понятны, а также хорошо читались. Оформлять чертежи следует в соответствии с действующими нормами и правилами, которые описаны в этом разделе

Оформление части дома

Выше говорилось об оформлении частного дома, однако речь может идти и о квартире, и о конгломерате, который состоит из нескольких рядом находящихся квартир, принадлежащих одному хозяину. Речь может идти даже о части квартиры. Правда, подобное может быть лишь при наличии отдельного выхода и возможности независимого проживания от остальной части квартиры.

Во всех перечисленных случаях для оформления права на недвижимость нужно получить кадастровый паспорт на соответствующее имущество. А для этого одним из основных этапов будет оформление его технического плана.

Но что делать в том случае, если речь идёт о части здания, в то время, как кадастровый паспорт на всю недвижимость до сих пор не оформлен?

Тогда можно одновременно оформлять оба кадастровых паспорта:

• на весь дом;
• на данную часть дома.

Как делать проект: подготовительные этапы создания чертежа

Перед тем как сделать чертеж частного дома, нужно определиться с тем, каково будет его прямое предназначение: будет ли он служить загородным местом отдыха в летнее время или жильем для круглогодичного обитания всей семьи. Количество домочадцев тоже необходимо иметь в виду. При этом нужно учесть образ жизни членов семьи, их вкусы, предпочтения и увлечения.

Перед началом создания чертежа нужно определиться с количеством жильцов дома

Если будущие обитатели дома – приверженцы тихого образа жизни, то здание нужно размещать на территории, которая находится подальше от проезжей части и соседних участков. Лучше всего – в глубине сада. Для открытых, общительных людей дом можно построить в начале участка, выставив напоказ фасад коттеджа и красивый ландшафт перед ним. В техническом плане особенно важны геодезические данные, полученные путем исследования территории. Они укажут на особенности поверхности, состав грунта и наличие наклонов, что позволит создать план местности.

Чтобы проектировка дома была упорядочена, процесс условно разделяют на этапы, которые потом отображаются в следующих разделах готового проекта дома:

• эскизном;
• архитектурном;
• конструктивном;
• инженерно-техническом;
• дизайнерском или отделочном.

Определившись с месторасположением и предназначением будущего жилища, можно приступать к проектировке дома. С этой целью делают первоначальные наброски. При наличии элементарных художественных навыков хозяева смогут сделать это самостоятельно, даже без специальной компьютерной программы для постройки дома. На базе набросков составляется основной эскиз. В соответствии с ним подготавливают все остальные подробные чертежи и определяются с планировкой будущей постройки.

Что необходимо учитывать при составлении схемы дома

Уже на этапе составления эскиза нужно четко определиться с количеством этажей, типом кровли, внешним видом фасада и фронтальных частей дома, вплоть до количества окон, балконов, наличия террасы или мансарды. Эскизный проект также предполагает наброски вида здания в продольном и поперечном разрезах, где указываются особенности конструкции и материалы, из которых предполагается возводить дом.

Пример чертежа одноэтажного дома из кирпича с мансардным этажом

Перед тем как нарисовать план дома, необходимо определиться с расположением участка и изучить ориентацию относительно сторон света. Исходя из этих данных, определяется месторасположение комнат. Их количество зависит от того, сколько людей будет жить в здании и как часто будут приезжать гости на длительное время. Размещение помещений и функциональное предназначение каждого из них также является важным элементом.

Далее требуется определить, какие конкретно комнаты будут отведены членам семьи, а какие – гостям и работникам, если предполагается формирование определенного штата. Не следует забывать о планировке помещений, в которых будет собираться вся семья, – это столовая, зал или гостиная.

Важно учесть предпочтения и увлечения обитателей дома, чтобы выяснить необходимость включения в планировку тренажерного зала, бассейна или сауны, зимнего сада либо оранжереи, библиотеки с кабинетом или просторной мастерской

При составление эскизного проекта дома нужно учитывать все пожелания будущих жильцов

Внесение изменений в план БТИ.

Если у Вас в квартире или нежилом помещении планируется произвести работы по изменению их планировки относительно той, которая указана на поэтажном плане (или они уже были произведены), то внести данные изменения в инвентаризационные планы необходимо только после получения соответствующего согласования уполномоченного органа. Без данного согласования, как мы уже говорили, изменения в планировке будут указаны на плане красными линиями, а также произведут в плане надпись о присутствии не узаконенной перепланировки. В Московской области ограничиваются только надписью, а изменения рисуют черным цветом. Подробно порядок получения такого согласования мы рассматривали в отдельной статье.

Для этого в подразделении БТИ Вашего округа пишется заявление на имя начальника с описанием допущенной ошибки и проблемы, к которому прилагается максимальное количество доказательств. К примеру, техники БТИ часто путают расположение окна и двери при выходе на балкон (меняют их местами). В таком случае, можно выполнить фотографии фасада здания или оконно-дверных проёмов в таких же квартирах других этажей, на которых будет видно правильное расположение окна и двери. Ведь если окно и дверь расположены так почти во всех квартирах по стояку, то дом изначально таким и строился. В БТИ посмотрят эти фотографии, расположение окна и двери в планах аналогичных квартир других этажей и исправят ошибку.

Сроки действия

Что касается сроков действия, то у данной документации они отсутствуют. Раньше норма устанавливалась сроком в 5 лет, но сейчас это постановление отменено.

Естественно, любой план приходится в негодность в случае, если в здании или помещении проводится перепланировка, в таком случае придется заняться переоформлением документации (более детально о перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых зданий можно узнать тут).

То есть, документ действителен до тех пор, пока не внесены любые изменения в фактическое состояние объекта.

Грамотно составленный технический план гарантирует Вам достоверность и актуальность сведений о помещении, которые будут внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Читателю пригодится и другая информация о нежилой недвижимости:

• правила пользования и владения;
• процедура обследования зданий и помещений;
• оформление раздела;
• отличия от жилой;
• налогообложение.

Технический план любого объекта – это обязательный документ, без которого вы не имеете права пользования постройкой. Поэтому советуем прямо сейчас заняться оформлением документации, в случае если она у Вас до сих пор отсутствует или же является непригодной для предоставления в кадастровую организацию.

Как заказать поэтажный план и экспликацию на нежилое помещение?

• Паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды (либо другой правоустанавливающий документ в зависимости от вида собственности на объект);
• Доверенность на человека, подающего документы, оформленную на бланке организации с её печатью;
• Гарантийное письмо;

Гарантийное письмо заполняется на бланке организации с датой и исходящим номером. Заверяется печатью организации, подписью уполномоченного лица и подписью бухгалтера. В гарантийном письме прописываются какие именно документы необходимо изготовить, количество их экземпляров, адрес объекта, банковские реквизиты компании, а также даются обязательства по оплате оказанных услуг. Если документы подаются арендатором, то гарантийное письмо обязательно заверяется печатью организации-собственника.

Точно также, как и для квартир, поэтажный план и экспликацию нежилого помещения можно заказать с вызовом обмерщика на объект и без. В первом случае поэтажный план выдается из архивных сведений, во втором- по результатам натурных обмеров на объекте. Мы также как и для квартир рекомендуем заказывать документы на нежилые помещения без вызова обмерщика. Если в процессе обмеров выявятся отклонения от планировки помещения, которая представлена в архиве БТИ или Ростеха, то специалист нарисует их на плане красными линиями и добавит отметку о наличии несогласованной перепланировки:

Поэтажный план БТИ на нежилое помещение в красных линиях.

Таким образом, Вы сами же «засветите» в официальных документах свою незаконную перепланировку. Убрать красные линии без получения соответствующего согласования будет невозможно. Если нежилое помещение располагается в жилом доме, то обращаться за согласованием придется в Жилищную инспекцию, которая автоматически за наличие красных линий выставит штраф. Сейчас для юридических лиц пунктом 9.12 Кодакса об Административных правонарушениях города Москвыштраф составляет уже 300-350 000 рублей.

Просьба выполнить поэтажный план с выездом специалиста на объект для обмеров указывается в гарантийном письме. Если в нём про обследование помещения ничего не сказано, то подготовка документов подразумевается с выдачей сведений о планировке без проведения обмеров. Ниже мы приводим примеры таких гарантийных писем.

Пример гарантийного письма в ТБТИ без вызова обмерщика.

Пример гарантийного письма в ТБТИ с вызовом специалиста на обмеры.

Если собственником нежилого помещения является физическое лицо, то для заказа плана БТИ от него потребуются абсолютно те же документы, что и для квартир (см. пункт 3 данной статьи). С единственной только разницей, что в заявлении надо будет указать не квартиру, а нежилое помещение.

После оформления заказа принимающий документы выдаст счет, который оплачивается непосредственно с расчетного счета юридического лица, заказывающего документы. Работа по подготовке плана начинается только после поступления оплаты с расчетного счета. В случае физического лица счет можно оплатить в терминале.

Состав технического плана

Этот документ является достаточно объёмным и имеет свою сложную структуру. Прежде всего, его можно разделить как на текстовую, так и на графическую часть.

Текстовая часть включает в себя последующие разделы:

1. Начальный раздел предназначен для общей информации для проведения кадастровых работ.
2. Во второй части приводится объективная информация разного рода, отобранная для формирования технического плана здания. Это документальные данные, аналитические выводы и результаты геодезических измерений.
3. В следующем разделе приводятся подробные данные о произведённых измерениях и расчётах, которые послужили основой для создания этого документа.
4. После этого формулируется информация о точном расположении рассматриваемого объекта недвижимости.
5. Далее следует перечень его характеристик.
6. В некоторых случаях нужна информация о частях объекта. В этом разделе приводятся их основные характеристики.
7. Когда речь идёт о здании, то должны быть предоставлены характеристики входящих в него помещений.

Текстовая часть завершается заключением, которое составляется кадастровым инженером, проводившим мероприятия по составлению техплана здания или помещения.

Далее следует графическая часть рассматривают документа:

Поскольку обычно составление бумаги происходит на основании проведённых геодезических измерений, к техническому плану прилагается схема, по которой они проводились. В графическом виде должно быть отображено расположение объекта недвижимости на занимаемом им участке земли

Особое внимание отводится изображению контура объекта. Здесь речь идёт не только о расположении, но и о его форме (о внешних контурах)

Если у здания имеется несколько этажей, нужно начертить их схемы поэтажно. Если этаж только один, нужно отразить расположение составляющих его помещений.

Графическая часть документа может составляться на основе соответствующих визуальных данных, которые отражены в Госреестре. В записи ЕГРН эти данные хранятся в разделе «Исходные данные». Несмотря на это, дополнительно могут быть использованы также данные из других источников. Допустимо использовать различные картографические материалы. Они могут потребоваться для более точного определения положения рассматриваемого объекта на соответствующем участке земли.

Выводы

• Поэтажный план — это приложение к техническому паспорту, на котором отражено местоположение всех помещений, конструкций. оборудования, мест общего пользования.
• Поэтажные планы оформляются по итогам обмеров, съемок и обследований здания, всех его помещений, комнат.
• На основании сведений поэтажных планов делаются экспликации (ведомости) на каждое помещение.

Если вам нужно получить поэтажный план или внести изменения в него после проведения работ в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Обо всех нюансах работ можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы

Что такое поэтажный план?
Поэтажный план — это приложение к техническому паспорту с отражением всех помещений, конструкций и элементов планировки на этаже.

Где заказать поэтажный план?
Поэтажный план оформляется после обмеров и измерений здания, помещения. Этим занимаются специалисты БТИ, кадастровые инженеры.

Сколько стоимость поэтажного плана?
Стоимость обмеров и изготовления поэтажного плана зависит от площади и характеристик объекта. Если проводится инвентаризация объекта, в стоимость таких работ входит и цена за изготовление поэтажного плана.